第四回：美国楼市的疯狂与崩溃楼市的大狂欢自从进入21世纪美国的房地产行情特别好2001年9月以来美联储连续11次降息创下了1981年以来“最为猛烈的降息轮回”到2003年6月联邦基准利率降低到朝鲜战争以后

50年来的最低点：1%而当时的通货膨胀水平是2%

1%的基准利率和2%的通货膨胀率意味着什么？美联储实际在给那些借钱的人发补贴于是美国人民开始囤房住房拥有率节节攀升需求越来越旺盛美国全国房价在2007年前持续走高

混入一个“定时炸弹”这么诱人的市场投资者们肯定不会旁观急着分一杯羹华尔街想到了一个点子利用利率“杠杆”将房贷打包证券化卖给投资者来发财

在美国个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”投行投行将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”经由标准普尔等评级公司评级然后再出售给保险公司养老金、对冲基金等投资者

这个过程被称为“资产证券化”

随着投资者的贷款意愿和抵押品价值之间螺旋上升这些房贷打包的金融衍生品也供不应求了于是华尔街又想到一个点子开发将次级贷款打包的新产品“次级贷款就是贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款”他们知道这么做是不道德的。

而且是颗定时炸弹但心怀侥幸反正房价在不断上升即使次级购房者付不起利息也不怕可以卖掉房子返还银行贷款大不了银行收回房子再卖出

这是鱼目混珠啊！监管部门在哪里呢？那个时候美国政府十分相信市场认为最少的监管就是最好的监管丝毫没有察觉到危机没人管的情况下又有一个麻烦出现了——影子银行发展了起来“影子银行：游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。

”

当时影子银行的资产达10.5万亿美元而美国传统银行系统的资产只有10万亿美元于是房价芝麻开花节节高一直涨到“卖不动”的地步

每一个泡沫，都有一根针等着一口吃成的胖子肯定是不健康的美联储在坚持了几年的低利率后为了抑制通货膨胀这个小妖精在2004年6月到2006年6月的两年里连续17次提高利率将联邦基金利率从1％提高到5.25％

这对楼市可不是一件好事大大加重了购房者的还贷负担

自从2005年第二季度以来美国住房市场开始大幅降温购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资2007年那是一个春天之前那个“定时炸弹”开始引爆次级贷款市场陷入危机城门失火，殃及池鱼次贷危机的威力很大

房贷证券化链条上的放贷机构、投行、投资者们都是直接受害者2007年美国旧房销售量下跌了13%而其销售量占到了整个房市销售量的约85%金融机构开始抛售资产停止发放贷款和储备资金产生“信贷危机”众多金融机构遭受巨额损失

宣布破产或被收购全球金融市场急剧下跌流动性收紧……比次贷危机更厉害的大魔王出现了——金融危机2007年第四季度美国经济下降了0.2%为2001年以来最糟糕表现当年泡沫吹得有多大现在的美国就有多惨肆虐的金融危机大魔王

美联储花容失色一连发动7次降息累计下调超过3个百分点但仍然扳不动金融危机大魔王金融危机大魔王战斗力很强

环环相扣击垮了当年的美国经济接下来的几年大魔王依然玩得很开心

房产市场总计造成了9450亿美元的损失！奥巴马VS金融危机大魔王美国政府这下彻底慌了换上了新武器奥巴马开始对大魔王发起反击

>>>>Step 1：推出了住房贷款稳定计划，希望刺激房市

>>>>Step 2:印钞票，量化宽松美国国会先出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法案美联储接连推出三轮量化宽松用于基础设施建设，刺激经济盘活房地产存量给企业减税，增加市场活力。

>>>>Step 3：救助房地美和房利美房地美——联邦住房抵押贷款公司房利美——联邦国民抵押贷款协会他们是美国住房抵押贷款的主要资金来源所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半

房地产泡沫一破裂房利美和房地美一下子被掏空2008年9月7日美国政府宣布接管房利美和房地美向房利美和房地美各注入1000亿美元资金这项政策极大地促进了美国住房和金融市场的稳定>>>>Step 4:鼓励外资入美

鼓励国外资金入美购房为海外投资者打开美国房地产的大门

2012年至2013年3月68个国家和地区的买家在美买房共计682亿美元其中加拿大人最多占到23%其次就是中国人达到12%连续三年成美国房产第二大海外买家一朝被蛇咬，十年怕井绳经过一番昏天黑地的大战2012

年之后美国终于挽回了败局到了2013年房市持续回暖根据CoreLogic数据2013年前6个月美国房价上涨超过10%这是36年来最快的涨幅一些州的房价同比增长甚至超过了20%大泡沫留下的后遗症是如今美国房地产市场一有波动

美国人就虎躯一震

这个故事告诉我们房地产鼓起的泡沫就像是某些女人美丽又危险如何既能不错过美丽，又能躲避危险呢赶紧关注连环话吧多学点财经知识至少当危险来临的时候你知道哪里是安全的长按并识别二维码就能关注哦~~

文案：张婧 手绘：张楚婕房产泡沫剧系列历史回顾第一回：俄罗斯楼市泡沫第二回：日本房地产泡沫第三回：泰国房地产泡沫财经连环话（cjlhh888）一张图的形式看懂财经百态专业财经，轻松看懂扫码关注

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